Dewan Pengawas Kabupaten Los Angeles pada hari Rabu menyetujui pembelian Menara Perusahaan Gas, salah satu gedung pencakar langit paling terkemuka di pusat kota Los Angeles, yang membuka jalan bagi relokasi ribuan pekerja dan layanan publik keluar dari pusat kota.
Dengan suara 4 banding 1, pengawas memberikan lampu hijau terakhir kepada pejabat daerah untuk melanjutkan pembelian menara tersebut seharga $200 juta.
Persetujuan tersebut datang di tengah keberatan yang kuat dari Supervisor Janice Hahn, yang memperingatkan bahwa pembelian tersebut akan menjadi lonceng kematian bagi pusat kota dan mengubah tenaga kerja di wilayah tersebut menjadi menara perkantoran yang “tidak berjiwa” di Bunker Hill.
“Tidak ada di antara Anda yang akan meyakinkan saya bahwa ini adalah ide yang bagus,” kata Hahn, sebelum memberikan suaranya dengan tegas menentang pembelian tersebut.
Pegawai daerah saat ini ditempatkan di dalam Balai Administrasi Kenneth Hahn, sebuah gedung tahun 1960 yang dinamai menurut nama ayah Hahn, yang sudah lama menjadi pengawas daerah.
Bangunan tersebut merupakan salah satu dari beberapa properti milik daerah yang dianggap rentan runtuh akibat gempa besar. Para pejabat memperkirakan dibutuhkan biaya ratusan juta dolar untuk memperbaiki gedung-gedung tersebut, menjadikan gedung pencakar langit baru yang dianggap lebih aman sebagai alternatif yang menarik bagi sebagian orang.
“Jika kami mengetahui bahwa gedung ini tidak aman dari gempa, kami mempunyai kewajiban dan tanggung jawab untuk mengambil tindakan,” kata Inspektur Holly Mitchell dari ruangan di dalam Hahn Hall tempat dewan mengadakan pertemuan mingguan.
CEO County Visia Davenport, yang kantornya memimpin penjualan, menjanjikan pembelian tersebut “akan menghemat ratusan juta dolar bagi county” dibandingkan dengan biaya modernisasi Balai Administrasi dan bangunan county lainnya.
Tidak ada pengawas yang mengunjungi gedung itu sendiri, menurut juru bicara distrik, meskipun beberapa karyawan mereka telah mengunjunginya.
Menara 52 lantai di 555 West 5th Street secara luas dianggap sebagai salah satu gedung perkantoran terbaik di kota ini ketika selesai dibangun pada tahun 1991. Luasnya hampir 1,5 juta kaki persegi di lokasi seluas 1,4 hektar di Pangkalan Bunker. bukit.
Harga tersebut mewakili diskon yang signifikan dari perkiraan nilai bangunan sebesar $632 juta pada tahun 2020, yang menggarisbawahi betapa besarnya penurunan nilai perkantoran di pusat kota dalam beberapa tahun terakhir.
Dengan biaya $200 juta, daerah tersebut akan mendapatkan menara perusahaan gas dengan harga sekitar $137 per kaki persegi, kesepakatan yang masih berdasarkan standar historis. Daerah tersebut juga setuju untuk membayar tambahan $5 juta sebagai biaya penutupan kesepakatan.
“Peluang ini tidak akan bertahan selamanya,” Davenport memperingatkan, sambil menambahkan bahwa daerah tersebut dapat membiayai pembelian tersebut, sebagian dengan dana yang dialokasikan untuk proyek-proyek modal.
Hahn mengatakan kesepakatan itu mirip dengan “merampok Peter untuk membayar Paul.”
“Uang yang digunakan untuk membayar pembelian ini dicuri dari dana yang dimaksudkan untuk menjaga kelangsungan gedung ini,” katanya tentang Hahn Hall.
Richard Keating, arsitek yang merancang menara perusahaan gas untuk menarik perusahaan-perusahaan Amerika, mengatakan masuk akal jika badan publik mengambil alih kepemilikan sekarang.
“Kami melihat adanya penurunan kebutuhan akan penggunaan kantor standar, yang berarti pengacara, arsitek, dan akuntan melakukan berbagai hal secara berbeda” sejak pandemi ini, kata Keating. “Pegawai kota dan kabupaten masih bekerja keras di kantor mereka, namun mereka kelelahan, tua, terkadang lelah, dan seringkali tidak mampu lagi mematuhi persyaratan keselamatan gempa.”
“Ini adalah waktu yang tepat untuk memanfaatkan beberapa gedung perkantoran yang cukup kosong.”
Memindahkan ratusan pekerja daerah ke menara perusahaan gas juga akan mengangkat toko, restoran dan bisnis lainnya di gedung-gedung terdekat di sebelah Pershing Square, katanya. “Saya pikir ini adalah langkah yang baik.”
Dalam beberapa tahun terakhir, pasar perkantoran di pusat kota telah berbalik melawan tuan tanah karena banyak penyewa yang mengurangi penggunaan ruang kantor mereka sebagai respons terhadap pandemi COVID-19, ketika karyawan sudah menjadi lebih umum untuk bekerja dari jarak jauh.
Tahun lalu pemilik menara perusahaan gas, Sebagai afiliasi dari Brookfield Asset Management, perusahaan tersebut gagal membayar utangnya dan properti tersebut ditempatkan dalam kurator, dengan perwakilan yang ditunjuk pengadilan mengambil alih gedung tersebut untuk membantu kreditor memulihkan uang yang telah mereka pinjamkan kepada Brookfield. Gedung ini memiliki pinjaman terutang sekitar $465 juta.
Penyewa utama lainnya di menara perusahaan gas tersebut termasuk firma hukum Latham & Watkins dan firma akuntansi Deloitte. Kabupaten akan menganggap sewa penyewa saat ini sebagai tuan tanah.
Ketika menara perusahaan gas resmi menjadi milik daerah, menara tersebut akan dihapus dari daftar pajak. Tagihan pajak properti gedung tahun lalu lebih dari $7,1 juta, menurut penyedia data real estat CoStar.
Namun, penyewa akan diminta untuk berkontribusi pada daftar pajak dalam jumlah yang tidak ditentukan melalui “pajak bunga kepemilikan” yang dapat dikenakan pada perusahaan swasta yang menyewa gedung-gedung publik. Penyewa di gedung perkantoran milik pribadi biasanya membayar sebagian pajak properti kepada pemiliknya.
Bangunan tersebut dalam kondisi baik dengan “sisa masa manfaat” minimal 35 tahun, menurut laporan terbaru tentang kondisi properti yang disiapkan untuk pemilik saat ini dan diperoleh The Times.
Laporan itu juga menyebutkan menara dan garasi World Trade Center di 333 S. Flower St. Termasuk dalam kesepakatan ini adalah diperlukannya sekitar $1,3 juta untuk mengatasi perbaikan yang sangat dibutuhkan dan pemeliharaan yang tertunda. Biaya tambahan jangka panjang untuk pemeliharaan dan peningkatan properti diperkirakan mencapai $48,7 juta selama 12 tahun. Biaya yang diharapkan termasuk perbaikan atap, renovasi sistem AC dan peningkatan lift.
Distrik tersebut saat ini menempati sekitar 16,5 juta kaki persegi ruang kantor untuk 38 departemen, yang mencakup 6,9 juta kaki persegi ruang kantor sewaan dan 9,6 juta kaki persegi ruang kantor milik, kata Davenport. Memorandum kepada Dewan Merekomendasikan pembelian tower perusahaan gas tersebut.
Daerah ini menghabiskan sekitar $195 juta per tahun untuk menyewa ruang kantor dan properti yang dimilikinya “dalam kondisi rusak dan ketinggalan jaman,” kata Davenport. Hampir separuhnya berusia di atas 50 tahun.
Dengan memindahkan karyawan dari ruang kantor sewaan dan gedung-gedung tua yang rusak, daerah tersebut menghindari pembayaran sewa dan biaya “signifikan” untuk retrofit seismik dan renovasi lain yang diperlukan untuk gedung-gedung tua seperti AC, pipa ledeng, dan sistem kelistrikan yang sudah tua, kata CEO. Catatan itu berbunyi. Uang untuk retrofit seismik dan renovasi lainnya pada bangunan tua akan dimasukkan dalam pembayaran menara perusahaan gas.
Daerah telah memeriksa bangunan tersebut dan akan membelinya “apa adanya,” kata Davenport. Departemen Pekerjaan Umum meninjau laporan seismik menara tersebut dan menyetujui temuannya. Seorang juru bicara distrik mengatakan hasilnya akan tetap dirahasiakan sampai kesepakatan tercapai.
Jika daerah tersebut memilih untuk menyelesaikan perkuatan seismik dan perbaikan lainnya pada menara perusahaan gas, daerah tersebut dapat memperoleh laba atas investasinya di masa depan dengan menjual bangunan tersebut ketika pasar pulih, kata Davenport.
Southern California Gas mengatakan pada bulan September bahwa mereka berencana untuk pindah dari kantor pusat lamanya di menara yang sama, yang telah menjadi penyewa utama sejak selesainya pembangunan, ke gedung pencakar langit lain lebih jauh ke utara di 350 S. Grand Ave.
Perusahaan telah menandatangani sewa jangka panjang untuk hampir 200,000 kaki persegi di delapan lantai di gedung Grand Avenue di Bunker Hill yang sering dikenal sebagai Two California Plaza, kata pemilik baru, dan diperkirakan akan pindah pada musim semi 2026 setelah kantor baru dibangun. . Perusahaan gas tersebut juga akan memiliki kantor di lantai dasar untuk melayani pelanggan.
