Dewan Pengawas Wilayah Los Angeles mengambil langkah besar pertamanya pada hari Selasa untuk membeli Menara Perusahaan Gas, salah satu gedung pencakar langit perkantoran paling terkemuka di pusat kota Los Angeles.
Pembelian yang akan dilakukan ini dapat memindahkan pekerja dan layanan publik dari kantor daerah yang ada, termasuk Balai Administrasi Kenneth Hahn yang ikonik, yang dibangun pada tahun 1960. Bangunan tersebut adalah salah satu dari sekitar 33 fasilitas milik daerah yang menurut para insinyur berisiko runtuh selama krisis. gempa besar.
Moderator Memilih 3-1 untuk memungkinkan kantor eksekutif daerah melanjutkan pembelian, yang menurut mereka tidak boleh melebihi $200 juta. Dewan perlu melakukan pemungutan suara lagi sebelum kesepakatan diselesaikan.
Supervisor Janice Hahn memberikan suara menentang pembelian tersebut, dan mengatakan kepada rekan-rekannya bahwa dia prihatin dengan nasib Civic Center di pusat kota jika Balai Administrasi ditutup. Bangunan itu dinamai menurut nama ayahnya, Inspektur lama Kenneth Hahn.
“Saya tahu ada kecenderungan untuk melakukan transaksi real estat,” katanya. “Kami harus berpikir lebih besar.”
Supervisor Hilda Solis abstain, mengatakan dia ingin melihat “rencana yang lebih komprehensif dan praktis” untuk mengatasi bangunan-bangunan tua di wilayah tersebut sebelum menawarkan dukungannya. Dia juga mencatat bahwa daerah tersebut telah menghabiskan sekitar $25 juta untuk rencana menjadikan Gedung Administrasi aman dari gempa dan masih memiliki beberapa bangunan di pusat kota yang perlu ditingkatkan, termasuk penjara pusat pria.
“Saya ingin memastikan bahwa kami tahu persis apa yang akan kami lakukan sebelum mengalokasikan dana apa pun untuk pembelian ini,” katanya.
Harga yang diusulkan merupakan diskon yang signifikan dari perkiraan nilai bangunan sebesar $632 juta pada tahun 2020, yang menggarisbawahi betapa besarnya penurunan nilai perkantoran di pusat kota dalam beberapa tahun terakhir.
Setelah dijual tahun lalu seharga $110 juta, Union Bank Plaza di Figueroa Street baru-baru ini dijual lagi hanya dengan $80 juta, atau $114 per kaki persegi, menurut penyedia data real estat CoStar. Gedung tinggi lainnya di pusat kota di 777 S. Figueroa Street baru-baru ini terjual seharga $120 juta, atau $115 per kaki persegi.
Dengan biaya $200 juta, daerah tersebut akan mendapatkan menara perusahaan gas dengan harga sekitar $137 per kaki persegi, kesepakatan yang masih berdasarkan standar historis.
“Semua harga ini menunjukkan diskon yang signifikan dibandingkan tiga tahun lalu, ketika 915 Wilshire Blvd. diperdagangkan dengan harga lebih dari $500 per kaki.”
Masuk akal bagi entitas seperti daerah dan Dana Pensiun Carpenters untuk membeli gedung mereka sendiri karena mereka dapat mengunci biaya hunian dalam jangka panjang, kata Shannon.
Menara 52 lantai di 555 West 5th Street secara luas dianggap sebagai salah satu gedung perkantoran terbaik di kota ini ketika selesai dibangun pada tahun 1991. Luasnya hampir 1,5 juta kaki persegi di lokasi seluas 1,4 hektar di Pangkalan Bunker. bukit.
Dalam beberapa tahun terakhir, pasar perkantoran di pusat kota telah berbalik melawan tuan tanah karena banyak penyewa yang mengurangi penggunaan ruang kantor mereka sebagai respons terhadap pandemi COVID-19, ketika karyawan sudah menjadi lebih umum untuk bekerja dari jarak jauh.
Tahun lalu pemilik menara perusahaan gas, Sebagai afiliasi dari Brookfield Asset Management, perusahaan tersebut gagal membayar utangnya dan properti tersebut ditempatkan dalam kurator, dengan perwakilan yang ditunjuk pengadilan mengambil alih gedung tersebut untuk membantu kreditor memulihkan uang yang telah mereka pinjamkan kepada Brookfield. Gedung ini memiliki pinjaman terutang sekitar $465 juta.
Suku bunga yang tinggi telah mempengaruhi harga dengan mempersulit pemilik bangunan untuk membiayai kembali utangnya dan mendorong mereka untuk melakukan penjualan atau penyitaan secara cepat. Beberapa penyewa kantor di pusat kota Los Angeles telah pindah ke pusat perkantoran lokal lainnya termasuk Century City karena kekhawatiran bahwa jalanan menjadi kurang aman dibandingkan sebelum pandemi.
Southern California Gas mengatakan bulan lalu bahwa mereka berencana untuk pindah dari kantor pusatnya di menara yang sama, tempat mereka menjadi penyewa utama sejak selesainya gedung tersebut, dan memindahkan gedung ke utara ke gedung pencakar langit lainnya, di 350 S. Grand Ave. .
Perusahaan telah menandatangani sewa jangka panjang untuk hampir 200,000 kaki persegi di delapan lantai di gedung Grand Avenue di Bunker Hill yang sering dikenal sebagai Two California Plaza, kata pemilik baru, dan diperkirakan akan pindah pada musim semi 2026 setelah kantor baru dibangun. . Perusahaan gas tersebut juga akan memiliki kantor di lantai dasar untuk melayani pelanggan.
Penyewa utama lainnya di menara perusahaan gas tersebut termasuk firma hukum Latham & Watkins dan firma akuntansi Deloitte.
Bangunan tersebut dalam kondisi baik dengan “sisa masa manfaat” minimal 35 tahun, menurut laporan terbaru tentang kondisi properti yang disiapkan untuk pemilik saat ini dan diperoleh The Times.
Laporan itu juga mengatakan menara dan garasi parkir membutuhkan sekitar $1,3 juta untuk mengatasi kebutuhan mendesak atas perbaikan dan pemeliharaan yang tertunda. Biaya tambahan jangka panjang untuk pemeliharaan dan peningkatan properti diperkirakan mencapai $48,7 juta selama 12 tahun. Biaya yang diharapkan termasuk perbaikan atap, renovasi sistem AC dan peningkatan lift.
Insinyur seismik sedang melakukan “penilaian mendalam” mengenai bagaimana bangunan akan merespons jika terjadi gempa bumi besar untuk menentukan apakah menara perusahaan gas, yang merupakan bagian tertinggi kelima dari cakrawala pusat kota, memiliki kerentanan yang perlu diatasi. menurut Los Angeles County. Juru bicara itu mengatakan bulan lalu.
“Masalah-masalah ini adalah apa yang kami jelajahi melalui uji tuntas kami,” kata distrik tersebut dalam sebuah pernyataan. “Tanpa melangkah lebih jauh dengan pekerjaan yang sedang berlangsung, salah satu faktornya adalah menilai kinerja gedung ini dibandingkan dengan kinerja aula administrasi, dan biaya dari setiap pendekatan.”
