KP Singh, presiden kehormatan DLF, memiliki ingatan yang tajam. Duduk di bawah lukisan besar MF Hussain di rumahnya di Lutyens’ Delhi, mantan perwira militer berusia 95 tahun, yang mengubah nasib DLF, sebuah perusahaan yang didirikan oleh ayah mertuanya, mengenang dan menyesali alasannya. Gurgaon – kecuali fase kelima – tidak berjalan sebagaimana mestinya.
Mengingat pertumbuhan ekonomi India yang luar biasa, ia menyerukan “berpikir lebih besar” untuk menciptakan perekonomian baru Sebuah kota seukuran Chicago di India setiap tahun. Pemerintah memperoleh lahan dan melelangnya dengan gaya Noida untuk pembangunan infrastruktur dan urbanisasi adalah satu-satunya jalan ke depan, kata pria yang tidak memiliki dana ketika pembangunan Gurgaon dimulai. Dia berbicara kepada TOI menjelang peluncuran otobiografi yang ditulis bersama, yang dirilis pada hari Kamis. Kutipan:
Gurgaon dipandang sebagai contoh kegagalan perkotaan. Ternyata tidak seperti yang Anda bayangkan. Apakah permasalahan yang ada bisa diperbaiki?
Tidak dapat dibayangkan bahwa Gurgaon akan menjadi seperti sekarang ini. Kota ini seharusnya menjadi kota hijau berkualitas tinggi. Direncanakan akan ada zona penyangga hijau antara kedua kota untuk menghentikan urban sprawl. DLF telah menawarkan pembangunan jalan raya 16 jalur kelas dunia di lahan pemerintah dan menyerahkannya kepada mereka tanpa biaya. Sebagai imbalannya, kami diizinkan merencanakan Gurgaon seperti yang diharapkan. Sayangnya, keduanya tidak terjadi. Namun pada fase kelima, kami sudah bisa mendapatkan apa yang kami inginkan dan perkembangannya berbeda dan sangat bagus. Ini adalah contoh bagus tentang apa yang dibutuhkan. Masa lalu tidak bisa dibatalkan.
Jalan harus lebih lebar dan bertingkat satu atau dua, seperti di Bangkok. Saya heran kenapa jalur Delhi-Gurgaon belum dinaikkan. Saya baru saja membaca laporan (oleh TOI) tentang penerbangan dari Delhi ke Gurgaon lebih lama daripada penerbangan dari Delhi ke Mumbai.
Apa yang menghambat urbanisasi di India, mengingat kondisi kota-kota kita?
Urbanisasi bukanlah salah satu sektor perekonomian yang kita banggakan saat ini, seperti industri, kedokteran, atau pendidikan. Kelemahan mendasar di India adalah seluruh perencanaan induknya salah. Hal ini menjadi salah setelah tahun 1958. Pepatah yang ada saat itu adalah berpikir kecil dan mengelola kekurangan. Oleh karena itu, industri mempunyai izin, dan produksi mempunyai batas atas. Pembangunan perkotaan dipengaruhi oleh mentalitas skala kecil. Kita perlu berpikir besar dan menciptakan surplus.
Mengapa ada jalan sepanjang 12 meter dan bukan jalan sepanjang 30 atau 40 meter? Tidak ada kelangkaan tanah di India. Perencanaan induk bukanlah hal yang diinginkan oleh birokrat atau orang lain. Hal ini harus dilakukan oleh para visioner yang peduli terhadap masa depan dan berkontribusi terhadap pembangunan ekonomi luar biasa yang sedang berlangsung. Pertumbuhan yang lebih cepat berarti lebih banyak migrasi ke kota. Daerah perkotaan mana pun yang tidak berkembang akan mendapatkan pemukiman kumuh dan perumahan tanpa izin, seperti yang telah kita lihat. Pembangunan harus direncanakan terlebih dahulu dan kemudian dilaksanakan sebagaimana mestinya. Urbanisasi berarti menantikan 100 tahun ke depan.
Apa jalan ke depannya?
Pemerintah mempunyai niat baik. Kami memiliki kepemimpinan yang sangat baik pada Perdana Menteri Modi, dia bukanlah seorang yang banyak bicara, namun seorang pelaku. Hal ini akan sepenuhnya memperbarui infrastruktur perkotaan, seperti halnya jalan raya yang dibangun di daerah terpencil. India membutuhkan lebih banyak kota. Setelah Gurgaon, tidak ada kota yang muncul. Lavasa (dekat Mumbai) telah direncanakan tetapi gagal. Jalan ke depan adalah model Noida dimana pemerintah memperoleh lahan dengan membayar sejumlah besar uang kepada petani. Kemudian jual tanah itu melalui lelang kepada orang yang dapat menyerahkannya untuk kegunaan lain. Ini adalah kemitraan publik-swasta yang diperlukan untuk mencapai perluasan perkotaan.
Apakah menurut Anda Gurgaon lain dapat diciptakan hari ini?
Tidak, menurut saya perkembangan seperti ini tidak akan terjadi lagi. Anda harus dilahirkan kembali dengan hal yang sama (kecemburuan). Jika saya kaya pada saat itu (tahun 1980-an, ketika Gurgaon dibangun), saya tidak akan bisa melakukan hal itu. Saya tidak punya uang. Seseorang bertanya kepada saya pada saat itu, “Apa yang kamu lakukan?” Saya mengatakan kepadanya, “Apa pun yang kita lakukan, kita hanyalah nol dan kita tidak bisa menjadi nol ganda.” Itu adalah takht atau mahkota (mahkota jika kita menang, tidak ada apa-apanya jika kita tidak menang).
Kami telah mendapatkan kepercayaan dan keyakinan dari para petani. Kami telah mendapatkan kepercayaan masyarakat dengan beroperasi berdasarkan etika dan nilai moral serta selalu berbagi kesejahteraan dengan mereka yang berbisnis dengan kami. Saya sangat senang, anak saya mengikuti saya sepenuhnya. Dan kini generasi keempat melakukan hal yang sama.
Saya rasa tidak ada orang yang bisa mendapatkan tanah itu. Apakah ada yang dilakukan setelah kami memulainya pada tahun 1980an? Haryana adalah satu-satunya negara bagian yang belum mengadopsi peraturan plafon tanah. Pengembang harus memperoleh lahan langsung dari petani, yang mempunyai tantangan tersendiri seperti kepemilikan yang terfragmentasi dan sertifikat kepemilikan yang tidak jelas. Lahan perkotaan adalah bisnis yang kompleks.
Mengingat pergerakan harga real estat, apakah gelembung ini menunggu untuk meledak?
Harganya tergantung supply dan demand. Harga menunjukkan bahwa masyarakat menjadi sejahtera. Harga tanah dan infrastruktur meningkat. Jadi harga hanya akan naik. Real estate bukanlah sebuah balon yang menunggu untuk meledak. Hal ini merupakan kesenjangan yang semakin besar dengan kelompok berpendapatan rendah. Bagaimana masyarakat menghadapi kenaikan harga jika tidak ada peningkatan daya beli? Yang penting masyarakat harus mampu membayar harga yang tinggi.
