Satu tahun yang lalu, “pajak rumah besar” Los Angeles mulai berlaku. Entah itu anugerah atau bencana, tergantung pada siapa Anda bertanya.
Pajak transfer, yang secara resmi dikenal sebagai Measure ULA, mengenakan biaya 4% untuk semua penjualan properti di atas $5 juta, dan biaya 5,5% untuk penjualan di atas $10 juta, dengan hasil mendanai inisiatif perumahan dan tunawisma yang terjangkau.
Ketika para pemilih di Los Angeles menyetujui tindakan tersebut pada November 2022, hal itu dengan cepat menjadi berita dominan di real estate Los Angeles.
Para pendukung mengatakan pajak menghasilkan pendanaan penting untuk mengatasi krisis perumahan di Los Angeles, dan mereka benar. Pada tahun pertamanya, Measure ULA mengumpulkan hampir $215 juta, menurut Departemen Perumahan Los Angeles.
Dewan Kota Los Angeles meloloskan rencana pengeluaran sebesar $150 juta untuk dana ULA pada bulan Agustus, dan uang tersebut mengalir ke enam program: bantuan sewa darurat jangka pendek, pertahanan terhadap penggusuran, penjangkauan dan pendidikan penyewa, dan bantuan tunai langsung untuk warga lanjut usia yang berpendapatan rendah. . dan penyandang disabilitas, melindungi penyewa, dan memproduksi perumahan yang terjangkau.
Kritikus, termasuk banyak profesional real estate di Los Angeles, menyatakan bahwa pajak tersebut telah melumpuhkan pasar — tidak hanya penjualan rumah mewah, namun juga pembangunan multi-keluarga dan properti komersial, karena pajak tersebut berlaku untuk semua penjualan properti yang bernilai lebih dari $5 juta. .
Dan mereka juga benar.
Ketika pajak pertama kali berlaku pada 1 April 2023, pajak tersebut membekukan pasar real estat mewah Los Angeles, dengan banyak penjual yang menarik rumah mereka dari pasar dengan harapan membayar pajak tambahan beberapa ratus ribu jika mereka menjual.
Setahun kemudian, pasar tetap sama dinginnya.
Perlambatan yang mengejutkan ini sebagian disebabkan oleh pembelian yang tidak menentu di California Selatan, dimana kenaikan suku bunga membuat banyak pembeli potensial menjauh dari pencarian rumah. Namun di Los Angeles – satu-satunya kota yang terkena pajak – penjualan rumah senilai lebih dari $5 juta telah turun dua kali lipat dibandingkan kota-kota kaya lainnya, karena pembeli memilih rumah di daerah terdekat yang tidak dikenakan pajak.
Dari April 2022 hingga Maret 2023, tahun sebelum kebijakan ULA diterapkan, Los Angeles memiliki 366 rumah keluarga tunggal yang terjual senilai $5 juta atau lebih. Dalam 12 bulan berikutnya, hanya terdapat 166 kasus, turun hampir 68%.
Penjualan barang mewah di kota-kota terdekat telah melambat, namun tidak pada tingkat yang sama, menurut data dari Multiple Listing Service.
Di Beverly Hills, penjualan keluarga tunggal turun 24%.
Di Santa Monica, penjualan keluarga tunggal turun 29%.
Di Malibu, penjualan keluarga tunggal turun 28%.
“Klien saya akan meninggalkan L.A.,” kata Jason Oppenheim, agen real estate mewah yang membintangi reality show real estate “Selling Sunset.” “Kita tidak bisa terus mengusir orang-orang kaya keluar dari kota kita.”
Oppenheim dan timnya Dia menghabiskan sebagian besar Musim 7 Dari acara tersebut mereka menentang pajak, yang menurut mereka mendorong calon pembeli keluar dari Los Angeles dan pindah ke daerah makmur lainnya.
“Pajak ini tidak memberikan dampak yang mereka janjikan, dan inilah saatnya bagi semua orang untuk mengesampingkan ego mereka dan menyadari bahwa ini adalah sebuah kesalahan,” kata Oppenheim.
Penurunan tersebut disebabkan oleh beberapa faktor berbeda. Banyak pemilik rumah mewah yang pindah untuk menjual properti mereka pada musim semi lalu sebelum pajak berlaku, termasuk selebriti seperti Mark Wahlberg dan Brad Pitt.
Pihak lain telah mencari celah untuk menghindari pembayaran pajak, seperti membagi properti menjadi beberapa bagian dan menjualnya secara terpisah agar harganya di bawah $5 juta.
Akibatnya, pengukuran ULA tidak meningkat sebanyak yang diperkirakan semula.
Para pendukung awal tindakan ULA memperkirakan bahwa pajak tersebut akan menghasilkan hampir $900 juta per tahun. Bulan Maret lalu, sebuah laporan yang dikeluarkan oleh kantor administrasi kota mengurangi jumlah ini menjadi $672 juta.
Dengan jumlah $215 juta, jumlah tersebut jauh di bawah proyeksi awal, namun Greg Good, penasihat kebijakan senior dan urusan luar negeri di Departemen Perumahan Los Angeles, memperkirakan jumlah tersebut akan jauh lebih tinggi di masa depan.
Dalam tiga bulan pertama aksi ULA, pajak tersebut berhasil mengumpulkan $15 juta, atau hanya $5 juta per bulan. Namun dari Juli 2023 hingga Februari 2024, pajak yang dikumpulkan hampir $200 juta, atau $25 juta per bulan. Proyeksi untuk tahun fiskal kota ini, yang dimulai 1 Juli dan berakhir 30 Juni, berjumlah sekitar $300 juta.
“Meskipun ada tuntutan hukum, meskipun pasar sedang dingin, meskipun industri advokasi kekayaan dirancang untuk membantu orang kaya melindungi uang mereka dari pajak, $300 juta telah dialokasikan untuk inisiatif perumahan dan tunawisma,” kata Judd.
Sejauh ini, kota ini telah menghabiskan sekitar $28 juta untuk membantu para penyewa dan tuan tanah yang kesulitan, $23 juta untuk perlindungan penggusuran dan penjangkauan penyewa, dan $56,8 juta untuk pinjaman guna mempercepat pengembangan proyek perumahan terjangkau bagi banyak keluarga.
“Semua ini tidak akan terjadi tanpa ULA,” kata Judd.
Komunitas real estat Los Angeles menentang keras pajak tersebut, berkampanye menentang peraturan tersebut ketika diberlakukan pada pemungutan suara pada bulan November 2022, dan mencoba mencari cara untuk mencabut peraturan tersebut setelah peraturan tersebut disahkan.
Gugatan terbaru – gugatan yang mengklaim pajak tersebut inkonstitusional – ditutup pada bulan Oktober, ketika hakim Los Angeles County menolak kasus tersebut, namun penggugat sedang dalam proses mengajukan banding atas keputusan tersebut.
Tantangan berikutnya bagi undang-undang ini terjadi pada bulan November, ketika warga California memberikan suara pada inisiatif pemungutan suara di seluruh negara bagian yang disebut Undang-Undang Perlindungan Wajib Pajak. Jika disahkan, undang-undang tersebut akan mengharuskan pajak khusus untuk disetujui oleh dua pertiga suara mayoritas, bukan mayoritas sederhana, dan akan berlaku untuk semua tindakan yang diambil setelah 1 Januari 2022. Sejak tindakan ULA diadopsi pada tahun 2023, undang-undang tersebut telah menerima hanya 57% persetujuan. Ini mungkin memerlukan pemungutan suara lagi atau berpotensi dibatalkan.
Gubernur Gavin Newsom memperkenalkan Petisi darurat untuk menghapus inisiatif tersebut dari pemungutan suara, namun status petisinya tidak jelas.
“Ini adalah kisah David versus Goliath. Kepentingan finansial berusaha mencegah Angelenos mengatasi krisis eksistensial ini, namun saya yakin para pemilih akan membalikkan keadaan di kotak suara dan mengatasinya,” kata Judd. dengan semangat dan semangat selama kami bisa.”
