Ken Kahan membangun rumah untuk mencari nafkah.
spesialisasi? Kompleks apartemen mewah di lingkungan Los Angeles seperti Palms dan Silver Lake sebagian besar dipenuhi dengan unit-unit dengan harga pasar, tetapi juga dengan beberapa unit dengan pendapatan terbatas dan terjangkau.
Bisa jadi bisnisnya bagus, tapi belakangan ini sudah tidak bagus lagi.
“Kita sedang mengalami kemunduran,” kata Kahan, presiden California Landmark Group. “Metriknya tidak berfungsi.”
Di seluruh California dan Amerika Serikat, pengembang diperkirakan akan mulai membangun lebih sedikit rumah pada tahun 2023, penurunan yang menurut beberapa ahli pada akhirnya dapat menyebabkan harga rumah dan harga sewa menjadi lebih tinggi karena kekurangan pasokan semakin memburuk.
Pengembang menyebutkan beberapa alasan penundaan proyek baru. Ada kenaikan biaya tenaga kerja dan material, serta peraturan daerah baru yang mempersulit perolehan keuntungan.
Mungkin faktor yang paling penting (dan mempengaruhi seluruh negara) adalah tingginya biaya pinjaman. Suku bunga yang lebih tinggi tidak hanya membuat pembelian rumah menjadi lebih mahal bagi masyarakat Amerika, namun juga menambah biaya tambahan bagi pengembang, yang harus mengeluarkan lebih banyak uang untuk membangun dan mengelola proyek mereka.
Akibatnya, lebih sedikit proyek yang layak dibangun secara finansial, dan lebih sedikit rumah yang dibangun.
“Ini lebih merupakan biaya utang dibandingkan hal lainnya,” kata Ryan Pattab, analis di Costar Real Estate Research.
Secara keseluruhan, data awal dari Biro Sensus AS menunjukkan bahwa izin pembangunan rumah baru secara nasional turun sebesar 12% pada tahun 2023 dibandingkan tahun sebelumnya dan sebesar 7% di California. Penurunan terjadi baik pada rumah keluarga tunggal, yang sebagian besar cenderung untuk dijual, maupun rumah multikeluarga, yang sebagian besar disewakan.
Salah satu alasan utama penurunan ini adalah banyak pembangun rumah yang dijual memperkirakan akan terjadi “perlambatan besar-besaran” dan berhenti membeli tanah untuk pembangunan ketika suku bunga hipotek naik pada tahun 2022, kata Dan Dunmuir, presiden Asosiasi Industri Bangunan California.
Lalu terjadilah hal yang lucu. Permintaan terhadap produknya tidak menurun sebanyak yang diharapkan, sebagian besar disebabkan oleh keengganan pemilik rumah saat ini untuk menjual dan beralih dari suku bunga hipotek yang sangat rendah.
“Para pembangun terbangun dan menyadari: ‘Oh, itu hanya kami.’ [vendiendo casas]“Tapi kami tidak mengubah sepeser pun,” kata Dunmuir.
Saat pabrikan yang dijual menghidupkan kembali mesin mereka untuk memanfaatkan kekurangan listing, ada tanda-tanda perbaikan. Selama dua bulan pertama tahun ini, pembangun di California memperoleh 35% lebih banyak izin untuk rumah keluarga tunggal dibandingkan periode yang sama tahun lalu, menurut data Sensus.
Izin perumahan multikeluarga terus menurun, turun sebesar 33%.
Perbedaan jalur ini kemungkinan besar disebabkan oleh beberapa faktor, kata Rick Palacios Jr., direktur penelitian di perusahaan riset dan konsultasi John Burns.
Secara umum, pembangun rumah keluarga tunggal memiliki akses terhadap kumpulan utang yang lebih besar dan tidak terlalu rentan terhadap kenaikan suku bunga. Di pasar keluarga tunggal, kekurangan pasokan juga semakin parah dan harga rumah meningkat.
Sementara itu, harga sewa di banyak tempat, termasuk Los Angeles, sedikit turun seiring dengan meningkatnya jumlah lowongan, sebagian karena pembangunan apartemen relatif kuat dalam beberapa tahun terakhir.
“Perumahan keluarga tunggal yang kuat dan perumahan multikeluarga yang lemah merupakan tema yang cukup konsisten di sebagian besar negara ini,” kata Palacios. “Sulit untuk menemukan pasar di mana pengembang dan investor tertarik dengan apartemen.”
Di Los Angeles, pengembang harus mengatasi faktor lain: pengukuran ULA.
Pajak transfer properti di seluruh kota mulai berlaku tahun lalu untuk mendanai perumahan yang terjangkau, sehingga memicu kemarahan industri real estat.
Meskipun dikenal sebagai “pajak rumah besar”, pajak ini berlaku, dengan pengecualian yang jarang terjadi, untuk semua properti yang dijual dengan harga lebih dari $5 juta, terlepas dari apakah itu pompa bensin, mal, gedung apartemen, atau rumah mewah sebenarnya. Berdasarkan prosedur ini, penjual menanggung 4% dari harga jual properti yang terjual lebih dari $5 juta dan kurang dari $10 juta.
Dari $10 juta, pajaknya adalah 5,5%.
Pengembang apartemen dan pialang real estate mengatakan biaya tambahan yang dikenakan ULA mempersulit perolehan keuntungan yang wajar dalam bisnis yang berisiko.
Itu karena ketika membangun apartemen, pengembang biasanya menjual produk jadi mereka, yang kemungkinan akan memicu pajak ULA untuk setiap bangunan yang memiliki lebih dari 15 unit, menurut Greg Harris, broker real estate di Marcus & Millichap. Bahkan pengembang yang mempertahankan propertinya biasanya perlu mengambil hipotek atas bangunan yang telah selesai dibangun, dan Harris mengatakan pemberi pinjaman bersedia menawarkan jumlah yang lebih rendah karena mereka juga harus membayar pajak jika mereka menyita properti tersebut dan menjualnya.
“CLA adalah paku terakhir dalam peti mati,” kata Robert Green, seorang pengembang di Los Angeles. “Hal ini tidak mungkin terjadi pada saat yang lebih buruk.”
Banyak proyek perumahan yang dimulai dalam kondisi ekonomi yang berbeda telah dibuka dalam beberapa tahun terakhir atau akan segera dibuka. Tawaran ini akan membantu menjaga harga sewa tetap rendah untuk sementara waktu, tetapi tidak selamanya, kata Richard Green, direktur eksekutif USC Lusk Center for Real Estate.
Dalam dua atau tiga tahun, seiring dengan semakin sedikitnya jumlah apartemen yang selesai dibangun, “kita akan melihat harga sewa mulai naik lagi,” katanya.
Hal ini akan menjadi pukulan bagi warga California yang berjuang untuk mendapatkan perumahan di negara bagian yang mahal dimana ribuan orang tidur di jalanan.
Tentu saja, siklus bisnis mengalami pasang surut, dan konstruksi dapat bangkit kembali.
Federal Reserve berencana menurunkan suku bunga pada akhir tahun ini, yang dapat membantu lebih banyak proyek menjadi layak secara finansial, serta meningkatkan harga sewa.
Penjual tanah juga dapat menurunkan harga jualnya untuk menyesuaikan dengan kenaikan biaya dari pengembang, termasuk ULA di Los Angeles.
Biasanya, analis real estate Patab mengatakan dia memperkirakan konstruksi apartemen akan pulih karena harga tanah direvisi turun. Namun dia mencatat bahwa para pengembang mengatakan mereka juga berhati-hati dalam membangun di Los Angeles karena perubahan politik yang lebih luas di kota tersebut yang menjadi lebih mendukung pembatasan terhadap tuan tanah dan perlindungan penyewa.
Di kota Los Angeles, izin multikeluarga turun 24% pada tahun 2023 dibandingkan dengan 19% di Los Angeles County, menurut data sensus. (Data Dewan Riset Industri Bangunan menunjukkan penurunan yang lebih besar: 49% di kota dan 39% di kabupaten.)
Beberapa pemilik tanah di Los Angeles telah menurunkan harga yang mereka minta, namun “jika mereka tidak mempunyai senjata di kepala mereka” mereka menunggu sampai pengembang dapat membayar lebih, kata Lori Lustig Bauer, broker real estat komersial di CBRE.
Dalam beberapa tahun terakhir, anggota parlemen negara bagian telah mengambil langkah-langkah untuk membuat perumahan lebih mudah dibangun, salah satunya dengan mengikis kendali lokal atas keputusan penggunaan lahan.
Walikota Los Angeles Karen Bass juga mempercepat pembangunan gedung-gedung yang 100% terjangkau berdasarkan Petunjuk Eksekutif 1, sementara kota tersebut baru-baru ini mengecualikan proyek-proyek kecil dari beberapa persyaratan penahanan air hujan.
Mutt Smith, presiden Dewan Pembangun, mengatakan masih banyak yang harus dilakukan untuk meningkatkan jumlah rumah baru di Los Angeles, dan menunjuk pada keputusan stormwater sebagai langkah yang harus diambil pemerintah.
“Kota ini tidak mempunyai pengaruh terhadap suku bunga… [pero] “Yang Anda kendalikan adalah proses persetujuan proyek,” kata Smith. “Ada banyak peluang.”
Saat ini, para pengembang mengatakan peluang sulit ditemukan.
Kahan mengatakan perusahaannya terus-menerus menganalisis jumlah potensi pembelian tanah dan menemukan setidaknya sekali seminggu bahwa tidak masuk akal untuk membeli dan membangun.
Dia berharap untuk membeli beberapa tanah di California Selatan pada akhir tahun ini, meskipun sebagian besar berlokasi di luar Los Angeles, di mana Kahan mengatakan dia semakin mencari karena biaya ULA, yang tidak seperti suku bunga saat ini, diperkirakan tidak akan berubah.
Sejauh ini, kata Kahan, belum ada kesepakatan yang berhasil, baik di dalam maupun di luar batas kota.
Untuk membaca memorandum ini dalam bahasa Inggris klik di sini.
